கூட்டுச் சொத்து பாகப்பிரிவினை: விலக்கல் அனுமானம்

சுருக்கமான பதில்: கூட்டுச் சொத்தில் ஒரு பங்குதாரர் நீண்ட காலமாகத் தனியாக உடைமையில் இருந்து, அதன் வாடகை மற்றும் வருமானத்தை மட்டும் தானே அனுபவித்து வந்தால், பிற பங்குதாரர்கள் “விலக்கப்பட்டதாக” (Ouster) அனுமானிக்கலாம் என்று சென்னை உயர் நீதிமன்ற நீதிபதி ஜி. ஜெயச்சந்திரன் எம். பாண்டியராஜன் எதிர் ஆண்டாள் (2026 LiveLaw (Mad) 459) வழக்கில் 2026 செப்டம்பரில் தீர்ப்பளித்தார். 40 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாகச் சொத்திலிருந்து விலகியிருந்த சகோதரிகளின் பாகப்பிரிவினைக் கோரிக்கையை ஏற்ற கீழமை நீதிமன்றங்களின் தீர்ப்புகளை ரத்து செய்து, சகோதரரின் இரண்டாம் மேல்முறையீட்டை ஏற்றது. குடும்பச் சொத்தில் உரிமை கோருபவர்கள் காலதாமதமின்றிச் செயல்பட வேண்டும் என்பதற்கு இந்தத் தீர்ப்பு ஒரு முக்கிய எச்சரிக்கை.

கூட்டுச் சொத்து விலக்கல் வழக்கு – செய்தியின் சுருக்கம்

தமிழ்நாட்டுக் குடும்பங்களில் சொத்துத் தகராறுகள் மிகப் பொதுவானவை. பெற்றோர் உயில் எழுதாமல் இறந்துவிட்டால், அவர்களின் சொத்துகள் சட்டப்படி அனைத்து வாரிசுகளுக்கும் – மகன்களுக்கும் மகள்களுக்கும் – சமமாகச் சேரும். ஆனால் நடைமுறையில், பெரும்பாலும் ஒரு மகன் அல்லது குடும்பத்தில் ஒருவர் மட்டுமே சொத்துகளை நிர்வகித்து, வருமானத்தை அனுபவித்து வருவார். திருமணமாகிச் சென்ற மகள்கள் பல ஆண்டுகள் கழித்துத் தங்கள் பங்கைக் கோரும்போது, “இவ்வளவு காலம் கழித்து உரிமை கோர முடியுமா?” என்ற சட்டக் கேள்வி எழுகிறது. இந்தக் கேள்விக்கு சென்னை உயர் நீதிமன்றம் இந்த வழக்கில் முக்கியமான பதிலை வழங்கியுள்ளது. இந்தக் கட்டுரையில், வழக்கின் பின்னணி, நீதிமன்றத்தின் சட்டத் தர்க்கம், விலக்கல் மற்றும் எதிர் உடைமைக் கோட்பாடுகள், மகள்களின் வாரிசுரிமை, கால வரம்பு, முன்னுதாரணத் தீர்ப்புகள், உரிமை கோருபவர்களுக்கும் சொத்தை நிர்வகிப்பவர்களுக்குமான நடைமுறை வழிகாட்டுதல்கள் ஆகியவற்றை விரிவாகக் காணலாம்.

இந்த வழக்கில், தாய் சுந்தரட்சி 1991-இலும், தந்தை முருகையா பிள்ளை 2009-இலும் உயில் எழுதாமல் இறந்தனர். தாயின் 12 சொத்துகளும், தந்தையின் 26 சொத்துகளும் வாரிசுரிமைக்கு உட்பட்டவை. மகள்கள் ஆண்டாள் மற்றும் அம்பிகா, இந்து வாரிசுரிமைச் சட்டத்தின்படி தலா மூன்றில் ஒரு பங்கு கோரி பாகப்பிரிவினை வழக்குத் தொடர்ந்தனர். மகன் எம். பாண்டியராஜன் பல ஆண்டுகளாகச் சொத்துகளைத் தனியாக உடைமையில் வைத்து, வாடகை வருமானத்தைப் பெற்று வந்தார். விசாரணை நீதிமன்றமும் முதல் மேல்முறையீட்டு நீதிமன்றமும் சகோதரிகளுக்குச் சாதகமாகப் பாகப்பிரிவினைத் தீர்ப்பு வழங்கின. அதை எதிர்த்து சகோதரர் தாக்கல் செய்த இரண்டாம் மேல்முறையீட்டை (S.A. No. 1093 of 2015) உயர் நீதிமன்றம் ஏற்று, கீழமை நீதிமன்றத் தீர்ப்புகளை ரத்து செய்தது. இதன் விளைவாக, கீழமை நீதிமன்றங்களில் வெற்றி பெற்றிருந்த சகோதரிகள், உயர் நீதிமன்றத்தில் தங்கள் பங்கை இழந்தனர். இது, தமிழ்நாட்டில் நிலுவையில் உள்ள ஆயிரக்கணக்கான குடும்பச் சொத்து வழக்குகளுக்கு முக்கிய முன்னுதாரணமாக அமையும்.

முக்கிய அம்சங்கள் ஒரே பார்வையில்

வழக்கு	எம். பாண்டியராஜன் எதிர் ஆண்டாள் மற்றும் பிறர்
வழக்கு எண் / மேற்கோள்	S.A. No. 1093 of 2015; 2026 LiveLaw (Mad) 459
நீதிபதி	நீதிபதி ஜி. ஜெயச்சந்திரன்
தீர்ப்பு	செப்டம்பர் 2026
சொத்துகள்	தாயின் 12 சொத்துகள் (1991), தந்தையின் 26 சொத்துகள் (2009)
கோரிக்கை	சகோதரிகளுக்குத் தலா 1/3 பங்கு – பாகப்பிரிவினை
முடிவு	இரண்டாம் மேல்முறையீடு ஏற்பு; பாகப்பிரிவினைத் தீர்ப்பாணை ரத்து
முக்கியக் கோட்பாடு	தனி உடைமை + வருமான அனுபவிப்பு → விலக்கல் அனுமானம்

உயர் நீதிமன்றத்தின் முக்கியக் கருத்துகள்

1. தனி உடைமை மற்றும் வருமான அனுபவிப்பு – விலக்கல் அனுமானம்

“ஒரு கூட்டுப் பங்குதாரர் சொத்தைத் தனியாக உடைமையில் வைத்து, அதன் வாடகையையும் வருமானத்தையும் அனுபவிப்பது, பிற பங்குதாரர்கள் விலக்கப்பட்டனர் என்ற அனுமானத்திற்கு வழிவகுக்கும்” என்று நீதிமன்றம் கூறியது. 1919 பிரிவி கவுன்சில் தீர்ப்பையும், 1970 சென்னை உயர் நீதிமன்ற இரு நீதிபதிகள் அமர்வுத் தீர்ப்பையும் இதற்கு ஆதாரமாக நீதிமன்றம் குறிப்பிட்டது.

2. 40 ஆண்டுகளுக்கும் மேலான விலகல்

மூத்த சகோதரி 1971-இலேயே திருமணமாகிச் சென்றவர். சகோதரிகள் 40 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாகச் சொத்துகளின் உடைமையிலிருந்தும் நிர்வாகத்திலிருந்தும் விலகியிருந்தனர். இந்த நீண்ட கால விலகல், விலக்கல் அனுமானத்தை வலுப்படுத்துவதாக நீதிமன்றம் கருதியது.

3. வழக்குரையில் உள்ள உண்மைப் பிழைகள்

ஏற்கெனவே விற்கப்பட்ட சொத்துகளையும் பாகப்பிரிவினைக் கோரும் சொத்துகளின் பட்டியலில் சேர்த்திருந்தது, தேவையான சில தரப்பினரை வழக்கில் சேர்க்கவில்லை போன்ற குறைபாடுகளை நீதிமன்றம் சுட்டிக்காட்டியது. “வாதியின் சாட்சியத்தில் உள்ள ஒப்புதல் மட்டுமல்லாமல், வழக்குரையிலேயே உண்மைப் பிழைகள் உள்ளன… இது விலக்கல் என்ற வாதத்திற்குக் கூடுதல் வலு சேர்க்கிறது” என்று நீதிமன்றம் குறிப்பிட்டது. சொத்துகளின் உண்மை நிலை கூடத் தெரியாத அளவுக்கு வாதிகள் விலகியிருந்தனர் என்பதை இது காட்டுவதாக நீதிமன்றம் கருதியது.

4. வாதியின் ஒப்புதல்

வாதித் தரப்பு முதல் சாட்சி (P.W.1) அளித்த சாட்சியத்திலேயே, சகோதரர் தனியாகச் சொத்துகளை அனுபவித்து வந்ததை ஒப்புக்கொண்டிருந்தது, விலக்கல் வாதத்தை நிரூபிக்க முக்கியச் சான்றாக அமைந்தது.

5. கீழமை நீதிமன்றங்கள் ஏன் மாறுபட்ட முடிவுக்கு வந்தன?

விசாரணை நீதிமன்றமும் முதல் மேல்முறையீட்டு நீதிமன்றமும், “ஒரு பங்குதாரரின் உடைமை அனைவரின் உடைமையே” என்ற அடிப்படைக் கோட்பாட்டின் அடிப்படையில், மகள்களின் வாரிசுரிமையை உறுதிப்படுத்திப் பாகப்பிரிவினைத் தீர்ப்பாணை வழங்கின. ஆனால், உயர் நீதிமன்றம், அந்தக் கோட்பாடு பொதுவான விதியாக இருந்தாலும், குறிப்பிட்ட வழக்கின் உண்மைகள் – நீண்ட கால விலகல், வருமான அனுபவிப்பு, வாதியின் ஒப்புதல், வழக்குரைப் பிழைகள் – விலக்கல் அனுமானத்திற்குப் போதுமானவை என்றும், கீழமை நீதிமன்றங்கள் இந்தச் சூழ்நிலைகளுக்கு உரிய முக்கியத்துவம் அளிக்கவில்லை என்றும் கருதியது. இது, ஒரே சட்டக் கோட்பாடு வெவ்வேறு உண்மைகளுக்கு வெவ்வேறு விளைவுகளைத் தரக்கூடும் என்பதற்கான சிறந்த எடுத்துக்காட்டு. இந்தத் தீர்ப்பை எதிர்த்து சகோதரிகள் உச்ச நீதிமன்றத்தில் சிறப்பு அனுமதி மனு தாக்கல் செய்யும் வாய்ப்பும் உள்ளது.

சட்டப் பின்னணி – கூட்டுச் சொத்தும் விலக்கலும்

கூட்டுப் பங்குதாரர்களின் அடிப்படை உரிமை

சட்டத்தின் அடிப்படைக் கோட்பாடு: “ஒரு கூட்டுப் பங்குதாரரின் உடைமை, அனைத்துக் கூட்டுப் பங்குதாரர்களின் உடைமையே” (Possession of one co-owner is possession of all). அதாவது, ஒரு சகோதரர் குடும்பச் சொத்தில் வசிப்பதால் மட்டும், பிற சகோதர சகோதரிகளின் உரிமை இல்லாமல் போய்விடாது. அவர் அனைவரின் சார்பாகவுமே உடைமையில் இருப்பதாகச் சட்டம் கருதுகிறது. எனவே, கூட்டுப் பங்குதாரர்களுக்கு இடையே “எதிர் உடைமை” (Adverse Possession) மூலம் உரிமை பெறுவது எளிதல்ல.

விலக்கல் (Ouster) என்றால் என்ன?

ஒரு கூட்டுப் பங்குதாரர், பிற பங்குதாரர்களின் உரிமையை வெளிப்படையாக மறுத்து, சொத்தின் மீது தனக்கு மட்டுமே முழு உரிமை உண்டு என்று பகிரங்கமாகச் செயல்பட்டு, அதைப் பிற பங்குதாரர்கள் அறிந்தும் நீண்ட காலம் எதிர்க்காமல் இருந்தால், அது “விலக்கல்” ஆகும். விலக்கல் நிறுவப்பட்டு, சட்டப்படியான கால வரம்பு கடந்துவிட்டால், பிற பங்குதாரர்களின் உரிமை இல்லாமல் போகலாம்.

விலக்கலுக்குத் தேவையான கூறுகள்

வெளிப்படையான உரிமை மறுப்பு: பிற பங்குதாரர்களின் உரிமையை மறுக்கும் வெளிப்படையான, பகைமையான செயல் அல்லது அறிவிப்பு.
பிற பங்குதாரர்களுக்குத் தெரிந்திருத்தல்: அந்த மறுப்பு பிற பங்குதாரர்களுக்குத் தெரிந்திருக்க வேண்டும்.
தொடர்ச்சியான தனி உடைமை: இடையூறு இல்லாத, நீண்ட கால தனி உடைமை.
வருமானத்தில் பங்கு இல்லாமை: பிற பங்குதாரர்களுக்கு வருமானத்தில் பங்கு வழங்காமை.
கால வரம்பு: சட்டப்படியான கால வரம்பு (பொதுவாக 12 ஆண்டுகள்) கடந்திருத்தல்.

கால வரம்புச் சட்டம், 1963

கால வரம்புச் சட்டத்தின் அட்டவணையில், எதிர் உடைமையின் அடிப்படையிலான அசையாச் சொத்து உடைமை மீட்பு வழக்குகளுக்கு 12 ஆண்டுகள் (பிரிவு 65) கால வரம்பு உண்டு; கூட்டுக் குடும்பச் சொத்திலிருந்து விலக்கப்பட்டவர் பங்கைக் கோர, விலக்கல் தெரியவந்த நாளிலிருந்து 12 ஆண்டுகள் (பிரிவு 110) கால வரம்பு உண்டு. இந்தக் காலத்திற்குள் உரிமை கோராவிட்டால், அந்த உரிமை இழக்கப்படலாம் (கால வரம்புச் சட்டப் பிரிவு 27).

எதிர் உடைமை (Adverse Possession) – ஒரு பொது விளக்கம்

ஒருவர் மற்றொருவரின் சொத்தை, உரிமையாளருக்குத் தெரிந்தே, வெளிப்படையாக, தொடர்ச்சியாக, பகைமையான உரிமை கோரலுடன், 12 ஆண்டுகளுக்கு மேல் உடைமையில் வைத்திருந்து, உரிமையாளர் அந்தக் காலத்திற்குள் சட்ட நடவடிக்கை எடுக்காவிட்டால், உடைமையாளர் அந்தச் சொத்தின் மீது உரிமை பெறலாம் என்பதே எதிர் உடைமைக் கோட்பாடு. அரசுச் சொத்துகளுக்கு இந்தக் கால வரம்பு 30 ஆண்டுகள். ரவீந்தர் கவுர் கிரேவால் எதிர் மஞ்சித் கவுர் (2019) வழக்கில், உச்ச நீதிமன்ற மூன்று நீதிபதிகள் அமர்வு, எதிர் உடைமை மூலம் உரிமை பெற்றவர் அதைத் தற்காப்புக்கு மட்டுமல்லாமல், தனது உரிமையை அறிவிக்கக் கோரும் வழக்கிலும் (வாதியாக) பயன்படுத்தலாம் என்று தீர்ப்பளித்தது.

ஆனால், கூட்டுப் பங்குதாரர்களுக்கு இடையே எதிர் உடைமை மிகக் கடினமானது. ஏனெனில், பங்குதாரரின் உடைமை தொடக்கத்திலிருந்தே சட்டப்பூர்வமானது; அது “பகைமையான” உடைமையாக மாற, விலக்கல் என்ற கூடுதல் நிபந்தனை நிறைவேற வேண்டும். அதனால்தான், கூட்டுச் சொத்து வழக்குகளில் “விலக்கல்” என்ற கருத்து மையமாக அமைகிறது. இந்த வழக்கில், நீண்ட காலத் தனி உடைமை, வருமான அனுபவிப்பு, பிற சூழ்நிலைகள் சேர்ந்து விலக்கல் அனுமானிக்கப்பட்டதால், சகோதரரின் உடைமை பகைமையான உடைமையாகக் கருதப்பட்டது.

இந்து வாரிசுரிமைச் சட்டம் – மகள்களின் உரிமை

இந்து வாரிசுரிமைச் சட்டம், 1956-இன்படி, உயில் எழுதாமல் இறந்த இந்து ஆணின் சொத்துகள், பிரிவு 8-இன்கீழ் முதல் வகை வாரிசுகளுக்கு – மனைவி, மகன்கள், மகள்கள், தாய் உள்ளிட்டோருக்கு – சமமாகச் சேரும். உயில் எழுதாமல் இறந்த இந்துப் பெண்ணின் சொத்துகள், பிரிவு 15-இன்படி முதலில் மகன்கள், மகள்கள், கணவருக்குச் சேரும். 2005 திருத்தச் சட்டம், மகள்களுக்கு மூதாதையர் கூட்டுக் குடும்பச் சொத்திலும் மகன்களுக்கு இணையாக, பிறப்பிலிருந்தே பங்காளி (Coparcener) உரிமை வழங்கியது. வினீதா சர்மா எதிர் ராகேஷ் சர்மா (2020) வழக்கில், தந்தை 2005-க்கு முன் இறந்திருந்தாலும் மகள்களுக்கு இந்த உரிமை உண்டு என்று உச்ச நீதிமன்றம் தீர்ப்பளித்தது.

அதாவது, மகள்களின் உரிமை சட்டப்படி உறுதியானது. ஆனால், அந்த உரிமையைக் கோருவதில் நீண்ட காலதாமதம், விலக்கல் போன்ற சட்டக் கோட்பாடுகளின் மூலம் அந்த உரிமையையே இழக்கச் செய்யலாம் என்பதே இந்தத் தீர்ப்பின் முக்கியச் செய்தி.

முன்னுதாரணத் தீர்ப்புகள் – இருபக்கப் பார்வை

விலக்கல் தொடர்பான சட்டம், இரு வேறு கோணங்களில் வளர்ந்துள்ளது. எனவே, ஒவ்வொரு வழக்கும் அதன் உண்மைகளைப் பொறுத்தே தீர்மானிக்கப்படுகிறது:

பி. லட்சுமி ரெட்டி எதிர் எல். லட்சுமி ரெட்டி (1957) – உச்ச நீதிமன்றம்: கூட்டு வாரிசு ஒருவர் எதிர் உடைமை மூலம் உரிமை பெற, பிற வாரிசுகளின் உரிமையை வெளிப்படையாக மறுத்து, அதைப் பிறர் அறியும் வகையில் பகைமையான உரிமை கோரல் இருக்க வேண்டும்; வெறும் தனி உடைமை போதாது என்று கூறியது.
கர்பலாய் பேகம் எதிர் முகமது சயீத் (1980) – உச்ச நீதிமன்றம்: கூட்டுப் பங்குதாரர் ஒருவர் வருமானத்தில் பங்கு பெறாதது மட்டுமே விலக்கலாகாது என்று கூறியது.
வித்யா தேவி எதிர் பிரேம் பிரகாஷ் (1995) – உச்ச நீதிமன்றம்: கூட்டுப் பங்குதாரரின் உடைமை அனைவரின் உடைமையே; விலக்கலுக்குத் தெளிவான சான்று தேவை என்று வலியுறுத்தியது.
1919 பிரிவி கவுன்சில் தீர்ப்பு மற்றும் 1970 சென்னை உயர் நீதிமன்ற அமர்வுத் தீர்ப்பு: நீண்டகாலத் தனி உடைமையும் வருமான அனுபவிப்பும், பிற சூழ்நிலைகளுடன் சேர்ந்து, விலக்கலை அனுமானிக்க அடிப்படையாகலாம் என்ற கோட்பாட்டை உருவாக்கியவை; தற்போதைய தீர்ப்பு இவற்றைச் சார்ந்துள்ளது.

எனவே, தனி உடைமையும் வருமான அனுபவிப்பும் மட்டுமே எல்லா வழக்குகளிலும் விலக்கலாகிவிடாது. இந்த வழக்கில், 40 ஆண்டுகளுக்கும் மேலான விலகல், வாதியின் ஒப்புதல், வழக்குரையில் உள்ள உண்மைப் பிழைகள், சொத்துகளின் நிலை குறித்த அறியாமை ஆகிய அனைத்தும் சேர்ந்தே விலக்கல் அனுமானத்தை வலுப்படுத்தின என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும்.

இரண்டாம் மேல்முறையீடு – உயர் நீதிமன்றத்தின் அதிகார வரம்பு

உரிமையியல் நடைமுறைச் சட்டப் பிரிவு 100-இன் கீழ், இரண்டாம் மேல்முறையீட்டில் உயர் நீதிமன்றம் “கணிசமான சட்டக் கேள்வி” (Substantial Question of Law) இருந்தால் மட்டுமே தலையிட முடியும். பொதுவாக, கீழமை நீதிமன்றங்களின் உண்மைக் கண்டறிதல்களில் உயர் நீதிமன்றம் தலையிடுவதில்லை. ஆனால், அந்தக் கண்டறிதல்கள் சான்றுகளைப் புறக்கணித்தோ, சட்டக் கோட்பாடுகளைத் தவறாகப் பயன்படுத்தியோ எடுக்கப்பட்டிருந்தால், உயர் நீதிமன்றம் தலையிடலாம். இந்த வழக்கில், விலக்கல் அனுமானம் தொடர்பான சட்டக் கோட்பாட்டைக் கீழமை நீதிமன்றங்கள் சரியாகப் பயன்படுத்தவில்லை என்று உயர் நீதிமன்றம் கருதியது.

குடும்பச் சொத்தில் உரிமை கோருபவர்களுக்கான நடைமுறை வழிகாட்டி

காலதாமதம் வேண்டாம்: பெற்றோர் இறந்தவுடன், வாரிசுச் சான்றிதழ் (Legal Heir Certificate) பெற்று, சொத்துகளின் பட்டியலைத் தயாரித்து, உரிமையை எழுத்துப்பூர்வமாகக் கோருங்கள்.
உரிமையை உறுதிப்படுத்துங்கள்: பட்டா, சிட்டா, வருவாய்ப் பதிவேடுகளில் அனைத்து வாரிசுகளின் பெயர்களும் இடம்பெறும் வகையில் பெயர் மாற்றம் (Mutation) செய்யுங்கள்.
வருமானத்தில் பங்கு கோருங்கள்: வாடகை அல்லது விவசாய வருமானத்தில் உங்கள் பங்கை எழுத்துப்பூர்வமாகக் கோருங்கள்; கடிதங்களின் நகல்களைப் பாதுகாத்து வையுங்கள். இது விலக்கல் அனுமானத்தைத் தடுக்கும் முக்கியச் சான்று.
சட்ட அறிவிப்பு: பங்கு மறுக்கப்பட்டால், வழக்கறிஞர் மூலம் சட்ட அறிவிப்பு (Legal Notice) அனுப்புங்கள்.
சரியான வழக்குரை: பாகப்பிரிவினை வழக்கில், தற்போதைய நிலையில் உள்ள அனைத்துச் சொத்துகளையும் சரியாகப் பட்டியலிட வேண்டும்; விற்கப்பட்ட சொத்துகள், அனைத்து வாரிசுகள், வாங்கியவர்கள் ஆகியோரைச் சரியாகச் சேர்க்க வேண்டும். இந்த வழக்கில் இத்தகைய பிழைகளே தோல்விக்கு வழிவகுத்தன.
கால வரம்பைக் கவனியுங்கள்: விலக்கல் தெரிந்த நாளிலிருந்து 12 ஆண்டுகளுக்குள் வழக்குத் தொடர வேண்டும்.

தமிழ்நாட்டில் வாரிசுச் சான்றிதழ் மற்றும் பெயர் மாற்றம் – நடைமுறை

பெற்றோர் இறந்த பிறகு, சொத்துரிமையை உறுதிப்படுத்த முதல் படி வாரிசுச் சான்றிதழ் பெறுவது. தமிழ்நாட்டில், வட்டாட்சியர் (Tahsildar) அலுவலகம் மூலம், இ-சேவை மையங்கள் அல்லது இணையவழியில் விண்ணப்பித்து வாரிசுச் சான்றிதழ் பெறலாம். இறப்புச் சான்றிதழ், வாரிசுகளின் அடையாள ஆவணங்கள், குடும்ப அட்டை போன்றவை தேவைப்படும். அதன் பின்னர், பட்டா பெயர் மாற்றத்திற்கு வருவாய்த் துறையில் விண்ணப்பிக்கலாம்; அனைத்து வாரிசுகளின் பெயர்களும் கூட்டுப் பட்டாவில் இடம்பெறுவது, ஒவ்வொருவரின் உரிமைக்கும் ஆவணச் சான்றாக அமையும். நகர்ப்புறச் சொத்துகளுக்கு, சொத்து வரி, மின் இணைப்பு, குடிநீர் இணைப்பு ஆகியவற்றிலும் பெயர் மாற்றம் செய்யலாம். சொத்துகளின் விவரங்களை அறிய, பதிவுத் துறை இணையதளத்தில் வில்லங்கச் சான்றிதழ் (EC) பெறலாம். இந்த ஆவணங்கள் அனைத்தும், எதிர்காலத்தில் “விலக்கல்” வாதத்தை எதிர்கொள்ள வலுவான சான்றுகளாக அமையும்.

சொத்தை நிர்வகிக்கும் பங்குதாரருக்கான வழிகாட்டி

வெளிப்படையான கணக்கு: அனைவரின் சார்பாகச் சொத்தை நிர்வகிப்பவர், வருமானம் மற்றும் செலவுக் கணக்குகளைப் பராமரிப்பது நல்லது; இது எதிர்காலத் தகராறுகளைத் தவிர்க்கும்.
குடும்ப ஒப்பந்தம்: சகோதர சகோதரிகளுடன் பேசி, குடும்பப் பாகப்பிரிவினை ஒப்பந்தம் அல்லது விடுதலைப் பத்திரம் (Release Deed) மூலம் சொத்துகளை முறையாகப் பிரித்துக்கொள்வது சிறந்த வழி.
முத்திரைத்தாள் மற்றும் பதிவு: அசையாச் சொத்து தொடர்பான விடுதலைப் பத்திரங்கள், பாகப்பிரிவினைப் பத்திரங்கள் முறையாக முத்திரைத்தாளில் எழுதப்பட்டுப் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். தமிழ்நாட்டில் குடும்ப உறுப்பினர்களுக்கு இடையிலான இத்தகைய பத்திரங்களுக்குச் சலுகை முத்திரைத்தாள் கட்டணம் உண்டு.
விலக்கலை நம்பி இருக்காதீர்கள்: விலக்கல் என்பது வழக்கின் உண்மைகளைப் பொறுத்தது; அதை நிரூபிப்பது கடினம். முறையான ஆவணங்கள் மூலம் உரிமையைத் தெளிவுபடுத்துவதே நிரந்தரப் பாதுகாப்பு.

உயில் எழுதுவதன் முக்கியத்துவம் – பெற்றோருக்கான வழிகாட்டி

இந்த வழக்கின் அடிப்படைக் காரணம், பெற்றோர் இருவரும் உயில் எழுதாமல் இறந்ததே. உயில் இருந்திருந்தால், எந்தச் சொத்து யாருக்கு என்பது தெளிவாக இருந்திருக்கும். பெற்றோர் கவனிக்க வேண்டியவை:

உயில் எழுதுவது எளிது: உயிலுக்கு முத்திரைத்தாள் தேவையில்லை; சாதாரணத் தாளிலும் எழுதலாம். இரண்டு சாட்சிகள் கையெழுத்திட வேண்டும் (இந்திய வாரிசுரிமைச் சட்டம், பிரிவு 63).
பதிவு விருப்பத்தேர்வு: உயிலைப் பதிவு செய்வது கட்டாயமல்ல; ஆனால் பதிவு செய்வது அதன் நம்பகத்தன்மையை அதிகரித்து, பின்னர் போலி என்ற குற்றச்சாட்டுகளைத் தவிர்க்க உதவும்.
தெளிவான விவரங்கள்: ஒவ்வொரு சொத்தின் சர்வே எண், முகவரி, யாருக்கு எந்தப் பங்கு என்பதைத் தெளிவாகக் குறிப்பிட வேண்டும்.
நிறைவேற்றுநர் நியமனம்: உயிலை நிறைவேற்ற நம்பகமான ஒருவரை நிறைவேற்றுநராக (Executor) நியமிக்கலாம்.
மனநிலைச் சான்று: முதுமையில் உயில் எழுதும்போது, மருத்துவரிடம் மனநலத் தெளிவுச் சான்று பெறுவது, பின்னர் சவால்களைத் தவிர்க்கும்.
வாழ்நாள் பாகப்பிரிவினை: வாழ்நாளிலேயே தான செட்டில்மென்ட் பத்திரங்கள் (Settlement Deeds) மூலம் சொத்துகளைப் பிள்ளைகளுக்குப் பகிர்ந்தளிக்கலாம்.

வருமானத்தில் பங்கு – கணக்கு மற்றும் இடைக்கால இலாபக் கோரிக்கை

கூட்டுச் சொத்தின் வருமானத்தை ஒரு பங்குதாரர் மட்டும் அனுபவித்தால், பிற பங்குதாரர்கள் பாகப்பிரிவினை வழக்கிலேயே கணக்குக் கோரல் (Rendition of Accounts) மற்றும் “இடைக்கால இலாபம்” (Mesne Profits) கோரலாம். உரிமையியல் நடைமுறைச் சட்டத்தின் கட்டளை 20, விதி 12 மற்றும் 18-இன் கீழ், நீதிமன்றம் முதற்கட்டத் தீர்ப்பாணை (Preliminary Decree) வழங்கிய பின், இறுதித் தீர்ப்பாணை நிலையில் வருமானத்தில் பங்கைக் கணக்கிட்டு வழங்க உத்தரவிடலாம். ஆனால், இந்தக் கோரிக்கையும் கால வரம்புக்கு உட்பட்டது. எனவே, வருமானத்தில் பங்கு வழங்கப்படவில்லை என்பதை அறிந்தவுடனேயே எழுத்துப்பூர்வமாகக் கோருவதும், தேவைப்பட்டால் சட்ட நடவடிக்கை எடுப்பதும் அவசியம். பல ஆண்டுகள் மௌனமாக இருப்பது, இந்த வழக்கில் நடந்ததுபோல், விலக்கலுக்கான சான்றாகவே மாறிவிடும்.

சமூகப் பார்வை – மகள்களின் சொத்துரிமையும் நடைமுறைத் தடைகளும்

சட்டம் மகள்களுக்குச் சம உரிமை வழங்கியிருந்தாலும், நடைமுறையில் பல குடும்பங்களில் திருமணமான மகள்கள் பெற்றோர் சொத்தில் உரிமை கோருவது “குடும்ப உறவைக் கெடுக்கும்” செயலாகப் பார்க்கப்படுகிறது. திருமணத்தின்போது வழங்கப்படும் சீர்வரிசையே அவர்களின் பங்கு என்ற தவறான எண்ணமும் பரவலாக உள்ளது. இதனால், பல மகள்கள் பல ஆண்டுகள் தங்கள் உரிமையைக் கோராமல் இருக்கின்றனர். இந்தத் தீர்ப்பு, அத்தகைய தயக்கம் சட்டப்படி உரிமையையே இழக்கச் செய்யலாம் என்பதை நினைவூட்டுகிறது. எனவே, குடும்ப உறவுகளைப் பாதுகாக்கும் அதே நேரத்தில், உரிமைகளையும் உரிய காலத்தில் எழுத்துப்பூர்வமாக உறுதிப்படுத்திக்கொள்வது அவசியம். குடும்பத்திற்குள் சுமுகமான பேச்சுவார்த்தை, மத்தியஸ்தம் (Mediation) போன்ற வழிகள் இதற்கு உதவும்.

மத்தியஸ்தம் – நீதிமன்றத்திற்கு வெளியே தீர்வு

குடும்பச் சொத்துத் தகராறுகள் பல ஆண்டுகள், சில நேரங்களில் தலைமுறைகள் கடந்தும் நீடிக்கின்றன. இந்த வழக்கே 2015-இல் இரண்டாம் மேல்முறையீடாகத் தாக்கல் செய்யப்பட்டு, 2026-இல்தான் தீர்ப்பு வந்துள்ளது. மத்தியஸ்தச் சட்டம், 2023 மற்றும் நீதிமன்றங்களுடன் இணைந்த மத்தியஸ்த மையங்கள், குடும்பத் தகராறுகளை விரைவாகவும், குறைந்த செலவிலும், உறவுகளைப் பாதிக்காமலும் தீர்க்க உதவுகின்றன. தமிழ்நாடு மாநிலச் சட்டப் பணிகள் ஆணையக் குழு நடத்தும் மக்கள் நீதிமன்றங்களும் (லோக் அதாலத்) இத்தகைய தகராறுகளைச் சமரசமாகத் தீர்க்கின்றன. அங்கு ஏற்படும் சமரசம் இறுதியானது; மேல்முறையீடு இல்லை.

வழக்கறிஞரின் பார்வை

இந்தத் தீர்ப்பை “மகள்களுக்குச் சொத்துரிமை இல்லை” என்று தவறாகப் புரிந்துகொள்ளக் கூடாது. மகள்களின் சம உரிமை சட்டப்படி உறுதியானது. ஆனால், உரிமை இருப்பது வேறு; அதை உரிய காலத்தில், சரியான முறையில் கோருவது வேறு. இந்த வழக்கின் முடிவு, 40 ஆண்டுகால விலகல், வழக்குரையில் உள்ள பிழைகள், சாட்சியத்தில் உள்ள ஒப்புதல் ஆகிய குறிப்பிட்ட உண்மைகளின் அடிப்படையில் அமைந்தது. வேறு உண்மைகள் உள்ள வழக்குகளில், “ஒரு பங்குதாரரின் உடைமை அனைவரின் உடைமையே” என்ற அடிப்படைக் கோட்பாடே மேலோங்கும். பாகப்பிரிவினை வழக்குத் தொடரும் முன், சொத்துகளின் தற்போதைய நிலை குறித்த வில்லங்கச் சான்றிதழ் (Encumbrance Certificate), பட்டா, சிட்டா, அடங்கல் ஆகியவற்றைச் சரிபார்த்து, அனைத்துத் தேவையான தரப்பினரையும் சேர்த்து, பிழையற்ற வழக்குரை தயாரிப்பது வெற்றிக்கு அடிப்படை. சொத்தை நிர்வகிக்கும் பங்குதாரர்களும், விலக்கல் வாதத்தை நம்பியிருப்பதைவிட, குடும்பப் பாகப்பிரிவினை மூலம் உரிமைகளைச் சட்டப்படி தெளிவுபடுத்துவதே நீடித்த தீர்வு. மேலும், பாகப்பிரிவினை வழக்குகளில் வாதியின் சாட்சியம் மிக முக்கியமானது; குறுக்கு விசாரணையில் அளிக்கும் ஒவ்வொரு ஒப்புதலும் வழக்கின் முடிவைத் தீர்மானிக்கக்கூடும் என்பதால், சாட்சியமளிப்பதற்கு முன் வழக்கறிஞருடன் முழுமையாகக் கலந்தாலோசித்து, உண்மைகளைத் தெளிவாகப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள் (FAQ)

கூட்டுச் சொத்தில் விலக்கல் (Ouster) என்றால் என்ன?

ஒரு கூட்டுப் பங்குதாரர் பிற பங்குதாரர்களின் உரிமையை வெளிப்படையாக மறுத்து, சொத்தைத் தனக்கு மட்டுமே உரியதாக நீண்ட காலம் அனுபவித்து, அதைப் பிறர் அறிந்தும் எதிர்க்காமல் இருந்தால், அது விலக்கல் ஆகும்.

இந்த வழக்கில் சென்னை உயர் நீதிமன்றம் என்ன தீர்ப்பளித்தது?

ஒரு பங்குதாரர் தனியாக உடைமையில் இருந்து வாடகை, வருமானத்தை அனுபவித்தால் பிறர் விலக்கப்பட்டதாக அனுமானிக்கலாம் என்று கூறி, 40 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக விலகியிருந்த சகோதரிகளின் பாகப்பிரிவினைத் தீர்ப்பாணையை ரத்து செய்தது.

மகள்களுக்குப் பெற்றோர் சொத்தில் உரிமை உண்டா?

ஆம். இந்து வாரிசுரிமைச் சட்டத்தின்படி, உயில் இல்லாத பெற்றோர் சொத்தில் மகள்களுக்கு மகன்களுக்கு இணையான உரிமை உண்டு. 2005 திருத்தத்தின்படி மூதாதையர் சொத்திலும் பிறப்பிலிருந்தே பங்காளி உரிமை உண்டு.

குடும்பச் சொத்தில் பங்கு கோர கால வரம்பு உண்டா?

ஆம். கூட்டுக் குடும்பச் சொத்திலிருந்து விலக்கப்பட்டவர், விலக்கல் தெரியவந்த நாளிலிருந்து 12 ஆண்டுகளுக்குள் வழக்குத் தொடர வேண்டும் (கால வரம்புச் சட்டம், பிரிவு 110). தாமதித்தால் உரிமை இழக்கப்படலாம்.

ஒரு சகோதரர் குடும்ப வீட்டில் வசிப்பதால் மட்டும் பிறரின் உரிமை போய்விடுமா?

இல்லை. ஒரு பங்குதாரரின் உடைமை அனைவரின் உடைமையே என்பது அடிப்படைக் கோட்பாடு. விலக்கலுக்கு, வெளிப்படையான உரிமை மறுப்பு, நீண்ட காலத் தனி உடைமை, பிறர் அறிந்தும் எதிர்க்காமை போன்ற கூடுதல் சூழ்நிலைகள் தேவை.

விலக்கலைத் தடுக்க உரிமையாளர்கள் என்ன செய்ய வேண்டும்?

வருவாய்ப் பதிவேடுகளில் பெயர் சேர்த்தல், வருமானத்தில் பங்கை எழுத்துப்பூர்வமாகக் கோருதல், தேவைப்பட்டால் சட்ட அறிவிப்பு அனுப்புதல், காலதாமதமின்றிப் பாகப்பிரிவினை வழக்குத் தொடர்தல் ஆகியவை முக்கிய வழிகள்.

பாகப்பிரிவினை வழக்குரையில் என்ன கவனிக்க வேண்டும்?

தற்போதைய நிலையில் உள்ள அனைத்துச் சொத்துகளையும் சரியாகப் பட்டியலிட வேண்டும்; விற்கப்பட்ட சொத்துகள், அனைத்து வாரிசுகள், வாங்கியவர்கள் போன்ற தேவையான தரப்பினரைச் சேர்க்க வேண்டும். பிழைகள் வழக்கைப் பலவீனப்படுத்தும்.

இரண்டாம் மேல்முறையீட்டில் உயர் நீதிமன்றம் எப்போது தலையிடும்?

உரிமையியல் நடைமுறைச் சட்டப் பிரிவு 100-இன்படி, கணிசமான சட்டக் கேள்வி இருந்தால் மட்டுமே இரண்டாம் மேல்முறையீட்டில் உயர் நீதிமன்றம் தலையிடும்.

குடும்பச் சொத்துத் தகராறை நீதிமன்றத்திற்கு வெளியே தீர்க்க முடியுமா?

ஆம். மத்தியஸ்தம், லோக் அதாலத், குடும்பப் பாகப்பிரிவினை ஒப்பந்தம், விடுதலைப் பத்திரம் போன்ற வழிகளில் விரைவாகவும் குறைந்த செலவிலும் தீர்வு காணலாம்.

எதிர் உடைமை மூலம் சொத்துரிமை பெற எவ்வளவு காலம் ஆகும்?

தனியார் சொத்துகளுக்கு 12 ஆண்டுகள், அரசுச் சொத்துகளுக்கு 30 ஆண்டுகள் வெளிப்படையான, தொடர்ச்சியான, பகைமையான உடைமை தேவை. கூட்டுப் பங்குதாரர்களுக்கு இடையே கூடுதலாக விலக்கல் நிரூபிக்கப்பட வேண்டும்.

தமிழ்நாட்டில் வாரிசுச் சான்றிதழ் எங்கே பெறலாம்?

வட்டாட்சியர் அலுவலகம் மூலம், இ-சேவை மையங்கள் அல்லது இணையவழியில் விண்ணப்பித்து வாரிசுச் சான்றிதழ் பெறலாம். இறப்புச் சான்றிதழ், வாரிசுகளின் அடையாள ஆவணங்கள் தேவைப்படும்.

தொடர்புடைய செய்திகள்

முடிவுரை

“சட்டம் விழித்திருப்பவர்களுக்கு உதவும்; உறங்குபவர்களுக்கு அல்ல” (Vigilantibus non dormientibus aequitas subvenit) என்பது பழமையான சட்டக் கோட்பாடு. இந்தத் தீர்ப்பு அந்தக் கோட்பாட்டின் நவீன வெளிப்பாடு. குடும்பச் சொத்தில் உரிமை உண்டு என்பதால் மட்டும் அந்த உரிமை நிரந்தரமாகப் பாதுகாக்கப்படுவதில்லை; அதை உரிய காலத்தில் உறுதிப்படுத்திக்கொள்வது ஒவ்வொருவரின் பொறுப்பு. பெற்றோர் மறைந்த பிறகு, குடும்ப உறவுகளைப் பாதுகாக்கும் அதே நேரத்தில், சொத்துகளை வெளிப்படையாகவும் சட்டப்படியும் பிரித்துக்கொள்வதே பிற்காலத் தகராறுகளைத் தவிர்க்கும் சிறந்த வழி. பெற்றோரும் தங்கள் வாழ்நாளிலேயே உயில் எழுதி, சொத்துகளைத் தெளிவாகப் பகிர்ந்தளிப்பது, பிள்ளைகளுக்கு இடையிலான பல ஆண்டுகால நீதிமன்றப் போராட்டங்களைத் தவிர்க்கும். 1991-இல் தொடங்கிய வாரிசுரிமை, 2026-இல்தான் உயர் நீதிமன்றத்தில் முடிவுக்கு வந்துள்ளது என்பதே, சொத்துத் தகராறுகள் குடும்பங்களை எவ்வளவு காலம் பிணைத்து வைக்கின்றன என்பதற்குச் சான்று. இந்தக் காலத்தில் இழந்த உறவுகள், செலவான பணம், மன உளைச்சல் ஆகியவற்றை எந்தத் தீர்ப்பாலும் ஈடுசெய்ய முடியாது. எனவே, தெளிவான ஆவணங்கள், சரியான நேரத்தில் எடுக்கும் சட்ட நடவடிக்கைகள், குடும்பத்திற்குள் வெளிப்படையான பேச்சுவார்த்தை ஆகியவையே சொத்துத் தகராறுகளுக்கான சிறந்த மருந்து.

ஆதாரங்கள்: LiveLaw – 2026 LiveLaw (Mad) 459, Indian Kanoon.

கட்டுரையாளர்: வழக்கறிஞர் சரவணன் ஆர் (Adv. Saravvanan R), வழக்கறிஞர் மற்றும் சட்ட ஆலோசகர், ராஜேந்திரா லா ஆபீஸ் எல்எல்பி (Rajendra Law Office LLP), சென்னை. சொத்து, பாகப்பிரிவினை, வாரிசுரிமை, உயில் மற்றும் உரிமையியல் மேல்முறையீட்டு வழக்குகள் தொடர்பான சட்ட ஆலோசனைக்கு: 📞 044-26533389 | 📱 +91-9994287060 | 🌐 www.lawyerchennai.com | 📩 sarav@lawyerchennai.com

பொறுப்புத் துறப்பு: இக்கட்டுரை பொதுத் தகவலுக்காக மட்டுமே; இது சட்ட ஆலோசனை அல்ல. உங்கள் தனிப்பட்ட சூழலுக்கு ஏற்ற ஆலோசனைக்கு தகுதியான வழக்கறிஞரை அணுகவும்.